Schönheitsreparaturen
- 11.09.2004 | Neues BGH-Urteil zu Quoten-Klauseln bei Renovierungspflichten
- 20.08.2004 | 7-Punkte-Checkliste Schönheitsreparaturen
- 20.08.2004 | Was alles zu Ihren Schönheitsreparaturen zählt
- 20.08.2004 | 100 %-Klausel bei Renovierungen - ungültig
7-Punkte-Checkliste Schönheitsreparaturen
Die 7-Punkte-Checkliste klärt, ob Ihr Mieter bei Mietvertragsende renovieren muss Nur wenn Sie diese 7 Punkte mit "Ja" beantworten können, muss Ihr Mieter bei Mietvertragsende Schönheitsreparaturen durchführen:
1. Pflicht laut Mietvertrag?
Schauen Sie in Ihren Mietvertrag: Haben Sie dort geregelt, dass Ihr Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss? Falls nicht, bleiben diese an Ihnen als Vermieter hängen.
2. Handelt es sich tatsächlich um eine Schönheitsreparatur?
Falls Ihr Mietvertrag den Begriff "Schönheitsreparatur" näher bezeichnet, prüfen Sie, ob die von Ihnen gewünschten Arbeiten darunter fallen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt z.B. der Außenanstrich an den Holzfenstern oder - bei Wohnraum - das Abschleifen des Parketts.
3. Ist eine Renovierung fällig?
Kontrollieren Sie, ob die Schönheitsreparaturen laut dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan überhaupt schon fällig sind. Nur wenn die letzte Renovierung bei Bad, WC und Küche bereits länger als 3 Jahre, bei Wohnräumen länger als 5 Jahre und bei allen anderen Räumen länger als 7 Jahre zurückliegt, haben Sie gute Karten. Zusätzlich muss die Renovierung auch erforderlich sein. Ist das nicht der Fall, muss Ihr Mieter bei Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen - für Schäden an Ihrem Eigentum haftet er Ihnen aber trotzdem.
4. Ist eine Renovierung notwendig?
Auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen können Sie nur bestehen, wenn die Fristen laut Fristenplan bereits abgelaufen sind und zusätzlich Ihre Wohnung in einem Zustand ist, die eine Renovierung erforderlich macht. Sind laut Fristenplan Schönheitsreparaturen fällig, aber befindet sich die Wohnung noch in einem dekorativen Zustand, können Sie dennoch nicht von Ihrem Mieter verlangen, dass er renoviert.
5. Haben Sie eine Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag?
Häufig steht in den Mietverträgen der kleine Zusatz, dass der Mieter bei Mietvertragsende renovieren muss. Diese Klausel ist tückisch. Haben Sie eine solche Vereinbarung mit Ihrem Mieter geschlossen, muss diese Klausel berücksichtigen, wann der Mieter das letzte Mal renoviert hat.
Wichtig: Falls Sie eine Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag haben, ist diese Klausel nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, RE v. 1.7.1987, WM 1987, S. 306).
6. Haben Sie eine Abgeltungsklausel vereinbart?
Falls nach dem Fristenplan die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind bzw. Ihr Mieter vor dem Ablauf der Frist auszieht: Haben Sie eine Abgeltungsklausel vereinbart, nach der Ihr Mieter einen bestimmten prozentualen Anteil der Schönheitsreparaturen tragen muss? Ansonsten kann Ihr Mieter ausziehen, ohne renovieren zu müssen.
7. Haben Sie eine Nachfrist gesetzt?
Wenn Ihr Mieter ausgezogen ist, ohne zu renovieren, dürfen Sie nicht gleich selbst zu Pinsel und Farbe greifen. Statt dessen müssen Sie ihm erst noch eine angemessene Nachfrist setzen. Drohen Sie ihm an, dass Sie nach fruchtlosem Ablauf der Frist eine Durchführung der Arbeiten durch ihn ablehnen werden. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, können Sie die Arbeiten selbst ausführen und die Kosten dafür von Ihrem Mieter als Schadenersatz einfordern.
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Was alles zu Ihren Schönheitsreparaturen zählt
Streichen, Spachteln, Abschleifen: So entscheiden die Gerichte
Was zählt eigentlich zu den Schönheitsreparaturen? Steht das irgendwo? Leider nein! Eine gesetzliche Bestimmung des Begriffs -Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Selbst nach der Mietrechtsreform nicht. Allenfalls an § 28 Abs. 4 Satz 4 II. Berechnungsverordnung können Sie sich orientieren. Diese Norm gilt eigentlich nur für preisgebundenen Wohnraum. Sie wird aber auch auf preisfreien Wohnraum übertragen.
Grob gesagt, fallen alle Maler- und Tapezierarbeiten unter "Schönheitsreparaturen"
Danach zählen zu den Schönheitsreparaturen:
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
Grob gesagt, sind darunter alle Maler- und Tapezierarbeiten zu verstehen, die eine Wohnung äußerlich ansehnlich machen. Damit sind vor allem die Instandsetzungsarbeiten gemeint, die mit Malerutensilien wie z.B. Farbe, Tapete, Kleister usw. zu erledigen sind. Gebrauchsspuren des Mieters, die durch seine vertragsmäßige Nutzung entstanden sind, muss dieser auch spätestens bei Mietvertragsende beseitigen sofern die Schönheitsreparaturen zu
diesem Zeitpunkt fällig sind!
Umstritten ist, ob Ihr Mieter auch die Teppichböden reinigen muss
Umstritten ist, ob auch das Reinigen von Teppichböden zu den Schönheitsreparaturen zählt. Gute Karten haben Sie jedenfalls, wenn dies in Ihrer Schönheitsreparaturen-Klausel enthalten ist. Ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen zählt das Beseitigen von kleineren Schäden am Putz oder an Holzteilen. Allerdings nur, soweit sie sich üblicherweise bei den Malerarbeiten mit beseitigen lassen.
Parkettböden muss Ihr Wohnungsmieter nicht abschleifen und versiegeln
Nicht zu den Schönheitsreparaturen bei der Wohnungsmiete zählt das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden. Nur bei einer übervertragsgemäßen Abnutzung können Sie dies von Ihrem Mieter verlangen, sofern Sie dies zuvor vereinbart haben. Ist Ihr Teppichboden bei Mieterauszug verschlissen, muss Ihr Mieter Ihnen nur dann einen neuen kaufen, wenn es sich um keinen vertragsgemäßen Gebrauch mehr handelt. An solchen altersbedingten Schäden muss sich Ihr Mieter nicht beteiligen.
Bei kaputten Fliesen und verkratzten Türen haben Sie
Schadenersatzansprüche
Nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, sondern zu den Schadenersatzansprüchen, zählen Schäden, die durch das übermäßige Anbringen von Dübellöchern entstanden sind. Ebenso Ihre beschädigten Wandfliesen, Brandlöcher im Teppich, durch Tiere verkratzte Türen, Feuchtigkeits- oder Brandschäden.
Wo Ihr Mieter überall streichen muss
Interessant sind auch die Räume, zu deren Renovierung Ihr Mieter verpflichtet ist. Eindeutig ist, dass er bei den zu seinem Wohnbereich gehörenden Räumen den Pinsel in die Hand nehmen muss. Ebenso inner- und außerhalb seines eingebauten Wandschrankes, in seiner Loggia und im Wintergarten.
Wussten Sie: Den Keller und das Treppenhaus muss Ihr Mieter nicht streichen!
Dagegen nicht streichen muss Ihr Mieter Räume außerhalb seiner Wohnung. Dazu zählen leider auch der Keller, Speicherabteile oder die Garage. Außenanstriche an Fenstern, Terrassen und Balkonen des Mietobjekts zählen nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen (Schmidt, Futterer, Mietrecht, § 548, Rz. 78). Genauso wenig können Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass er Gemeinschaftsräume innen streicht. Das schmutzige Treppenhaus oder den Fahrradkeller müssen also Sie als Vermieter streichen. Diese Arbeiten sind als reine Instandsetzungsarbeiten zu sehen und die sind Sache des Vermieters.
Neues BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen
Trotz einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes werden Mieter auch weiterhin in vielen Fällen nicht um Schönheitsreparaturen herumkommen. Die zweite Entscheidung in diesem Jahr des achten Senats des BGH zum Thema Schönheitsreparaturen fällt zum Wohl vieler Vermieter aus.
Im vergangenen Juni hat der BGH entschieden, dass bestimmte in Wohnraummietverträgen festgelegte Fristen bei Schönheitsreparaturen unzulässig sind, insofern diese ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung festgelegt werden und darüber hinaus die durch Standard-Mietverträge üblicherweise festgelegten Zeiträume für Schönheitsreparaturen von drei bis sieben Jahren unterschreiten.
"Die bisherige Darstellung zu diesem Thema in der Öffentlichkeit vermittelt den falschen Eindruck, als gebe es keine generelle Verpflichtung des Mieters mehr, Schönheitsreparaturen durchzuführen", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des neu gegründeten Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Eine weitere neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofes macht deutlich, dass das Thema Schönheitsreparatur keineswegs so "tot" ist, wie manche glauben.
Anteilige Renovierungskostenbeteiligung schon nach einem Jahr
Nach einem zweiten, jetzt veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26. Mai 2004, Az. VIII ZR 77/03) kommt es nicht darauf an, ob Schönheitsreparaturen aufgrund des Zustandes der Wohnung innerhalb bestimmter Fristen vom Mieter vorzunehmen sind, oder nicht.
"Zulässig ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, nach der Schönheitsreparaturen im Verhältnis zur Mietdauer vom Mieter durchgeführt oder aber die Kosten hierfür dem Mieter ganz oder zum Teil auferlegt werden. Man spricht hier von einer Quotenklausel", erklärt Rechtsanwalt Patrick Körnig aus der Berliner Kanzlei Joerss.
Grundlage der Vereinbarung müssen die allgemein üblichen Fristen von drei bis sieben Jahren sein, je nach Nutzungsart der jeweiligen Räumlichkeit. Die Fristen dürfen nicht schon vor Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Wohnung bereits unrenoviert übergeben wurde, oder nicht. Die Wohnung muss fachgerecht renoviert werden, und der Mieter muss ein Wahlrecht haben, ob er die Wohnung selber renoviert oder aber die Kosten für die Renovierung durch einen Dritten trägt. "Erfüllt die Klausel diese Voraussetzungen, dann hat der Mieter zum Beispiel bereits nach einem Jahr Mietdauer für die Arbeiten an einem Duschraum 1/3 der kompletten Kosten zu tragen, für eine Abstellkammer wäre aber nur 1/7 der Gesamtaufwendungen fällig", erläutert Anwalt Körnig.
Um unnötigen Streit zwischen Eigentümern und Mietern zu vermeiden, sollte bei Neuverträgen darauf geachtet werden, diese Quoten-Klausel mit dem richtigen Inhalt in den Mietvertrag aufzunehmen. Hierfür sind nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) verschiedene Gestaltungen denkbar, wobei die o.g. Inhalte zwingend enthalten sein müssen.
"Wichtig ist auch, dass der Mieter die Möglichkeit erhält, einen Kostenvoranschlag vorzulegen, der als Grundlage der Ausgleichszahlung dient", betont IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Dem Vermieter kann es hier in Streitfällen unbenommen sein, bei Zweifeln an der Kostenschätzung einen eigenen Gutachter heranzuziehen. Bei Verstoß gegen diese Kriterien besteht die Gefahr, als Vermieter vollständig auf den Kosten sitzen zu bleiben. Letztlich dient diese Quotenregelung auch den Interessen der Mieter an gepflegten Wohnungen, denn es heißt schließlich nicht ohne Grund Schönheits-Reparatur.