Mietminderung - Neues Recht

Inhaltsübersicht

Mietrecht

Gewerbe-Mietverträge - die Besonderheiten

BGH zur Mietminderung

Mieter haben künftig mehr Rechte beim Vorgehen gegen Wohnungsmängel

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied in einem Grundsatzurteil, dass eine Mietminderung auch dann durchgesetzt werden kann, wenn ein Wohnungsmangel dem Vermieter erst mehr als sechs Monate nach dem Einzug gemeldet wird. Nach bisheriger Rechtsprechung verwirkten Mieter ihr Recht auf Kürzung, wenn sie trotz des Mangels über Monate weiter die volle Miete bezahlten.

Es müsse allerdings künftig im Einzelfall geprüft werden, ob ein Mieter nicht sein Minderungsrecht "durch stillschweigenden Verzicht oder durch Verwirkung verloren" habe, wenn er etwa den Mangel erst mehrere Jahre nach dem Einzug anzeigt, heißt es in dem Urteil. Die erweiterten Minderungsrechte gelten dem BGH zufolge rückwirkend seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001. (AZ: VIII ZR 274/02)

Mietminderung - Rechte erweitert

Nur wenn der Vermieter gemeldete Mängel nicht behebt, kann der Mieter seine Miete mindern.

Eine Mietminderung ist nicht möglich, wenn der Mangel durch eigenes Verschulden des Mieters verursacht oder der Mangel festgestellt, aber die Miete trotzdem ungekürzt und ohne Mängelanzeige vom Mieter weitergezahlt wurde. Außerdem besteht kein Anspruch auf Minderung der Miete, wenn die Beeinträchtigung der Wohnung nur geringfügig ist oder wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss bereits bekannt war.

Solange ein Mangel vorliegt, kann die Miete gemindert werden. Dieses Recht auf Mietzinsminderung steht dem Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zu. Der Mieter muss dabei den Vermieter lediglich über den konkreten Mangel informieren; die Mietzinsminderung tritt dann automatisch ein.

Mieter haben künftig mehr Rechte beim Vorgehen gegen Wohnungsmängel

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied in einem Grundsatzurteil, dass eine Mietminderung auch dann durchgesetzt werden kann, wenn ein Wohnungsmangel dem Vermieter erst mehr als sechs Monate nach dem Einzug gemeldet wird. Nach bisheriger Rechtsprechung verwirkten Mieter ihr Recht auf Kürzung, wenn sie trotz des Mangels über Monate weiter die volle Miete bezahlten.
Es müsse allerdings künftig im Einzelfall geprüft werden, ob ein Mieter nicht sein Minderungsrecht "durch stillschweigenden Verzicht oder durch Verwirkung verloren" habe, wenn er etwa den Mangel erst mehrere Jahre nach dem Einzug anzeigt, heißt es in dem Urteil. Die erweiterten Minderungsrechte gelten dem BGH zufolge rückwirkend seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001. (AZ: VIII ZR 274/02)

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Je größer diese ausfällt, desto höher ist die Mietminderung. Sie kann so von 10 Prozent für Ungezieferbefall über 50 Prozent für den wiederholten Ausfall der Heizung über einen längeren Zeitraum bis zu 100 Prozent bei Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Umbaus betragen. Ausschlaggebend für die Mietminderung ist grundsätzlich die Nettomiete.

In jedem Fall sollte sich der Mieter vor einer Mietminderung rechtlich über das weitere Vorgehen und die Höhe der Mietminderung beraten lassen.
Befürchtungen, der Vermieter könne dem Mieter aufgrund einer Mietminderung kündigen, sind unbegründet. Liegen ein nachvollziehbarer Mangel und eine dem Anlass angemessene Mietminderung vor, entsteht dem Mieter kein Nachteil.

Ist ihm durch den Mangel ein weiterer Schaden entstanden, kann er dafür prinzipiell vom Vermieter auch Schadensersatz verlangen.

Ein Mangel kann auch vom Mieter selbst beseitigt werden, wobei die entstandenen Kosten dem Vermieter anschließend in Rechnung gestellt werden können. Der Vermieter muss nach der ersten Mängelanzeige jedoch zuvor schriftlich unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufgefordert worden sein. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, kann der Mieter die Mängelbeseitigung selbst vornehmen.

In besonders schweren Fällen hat der Mieter auch das Recht, das Mietverhältnis aufgrund von Mängeln fristlos zu kündigen. Hierzu zählen z.B. ständige nächtliche Ruhestörungen durch lautstarke Auseinandersetzungen der Nachbarn oder gesundheitliche Gefährdungen. Auch hier sollte jedoch zunächst in jedem individuellen Fall rechtlicher Rat eingeholt werden.

Grundsatzentscheidung des BGH zu Mietminderungen

Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 geschlossen worden ist, sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weitergezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 1.9.2001 fällig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu ergangenen Übergangsvorschriften führen - so der Bundesgerichtshof - nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts.

Für nach dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Eine Mietminderung kann danach grundsätzlich auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige geltend gemacht werden.

Dies gilt in gleicher Weise für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind. Die Karlsruher Richter weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass gleichwohl ein Verlust des Minderungsrechts unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts eintreten kann.

Urteil des BGH vom 16.07.2003, AZ: VIII ZR 274/02, BGHR 2003, 919

Berechnung der Mietminderung

Bei der Berechnung der Mietminderung ist an die vereinbarte Bruttomiete (Miete einschließlich allen Nebenkosten einschließlich Heizkosten) anzuknüpfen.

Das hat das Kammergericht Berlin klargestellt. Begründung: Der Mieter einer Wohnung zahlt Miete, um die Räume im Rahmen des vertraglich vereinbarten Gebrauchs zu nutzen.

Die an den Vermieter zu zahlenden Nebenkosten ermöglichen oder erleichtern die Raumnutzung. Kann die Wohnung wegen eines Mangels nur eingeschränkt genutzt werden, können auch die Nebenkosten ihren Zweck nicht voll erfüllen (KG Berlin, 12 U 104/03).

Mietminderung bei geringerer Wohnfläche möglich

Differenz muss mindestens zehn Prozent betragen

Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass Mieter berechtigt sind die Miete zu mindern, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Dies stelle einen Mangel dar, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Im aktuellen Fall hatte eine Familie ein Reihenhaus gemietet. Der Mietvertrag wies eine Wohnfläche von 126,45 Quadratmetern aus, der Mietpreis wurde auf 1.300 DM, später 682,57 Euro veranschlagt.

Die Nebenkosten beliefen sich auf 58,80 Euro, die sich nach den Angaben des Mietvertrags anhand der Wohnfläche berechnete. Die Mieter maßen die Wohnung ein Jahr nach dem Einzug nach und stellten fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 106 Quadratmeter Wohnfläche groß ist. Um die 16 Prozent weniger Wohnfläche kürzte die Familie daraufhin die Miete ebenfalls um 16 Prozent. Über die bisherige Mietzeit von Februar 2001 bis Januar 2003 hatte sie demzufolge 2.311,68 Euro zu viel bezahlt und kürzte in den Folgemonaten den Mietpreis um diesen Betrag.

Mangel bei mehr als zehn Prozent
Der BGH sah ebenfalls in der kleiner als angegebenen Wohnfläche einen Mietmangel, da die Angabe der Größe im Mietvertrag als rechtsverbindliche Feststellung zu werten sei. Deshalb sind Mieter berechtigt, die Miete für die Wohnung zu mindern, wenn die Differenz mehr als 10 Prozent beträgt unabhängig davon, wann der Mieter die tatsächliche Größe der Wohnfläche feststellt (BGH, VIII ZR 1333/03).

Lärmende Mitmieter, Mietminderung nicht immer okay

Besonders anspruchsvolle Mieter ziehen am liebsten ins oberste Geschoss eines Hauses. Der Grund: Sie scheuen die Geräusche von oben. Pech nur, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbaut und solche Mieter plötzlich "Obermieter" bekommen.

Ärger ist da oft programmiert. So wie bei einem Vermieter aus München. Sein Mieter störte sich an seinen neuen Obermietern, die nach einem Dachgeschossumbau über ihm eingezogen waren.

Laufgeräusche, das Schließen von Türen, Fernseh- und Radiogeräusche, das abendliche Herumlaufen mit Straßenschuhen, Gästebesuche, Geschirrgeklapper - all das störte den Mieter. Er drohte mit Mietminderung, weil es nun lauter war als vorher und angeblich die Schalldämmung mangelhaft war.

Der Vermieter gewann den Prozess aus zwei Gründen:

Darauf, dass der Vermieter ein Dachgeschoss nicht ausbaut und ihm deswegen "Lärm von oben" erspart bleibt, hat der Mieter keinen Anspruch.
Der Vermieter muss nur die Bauvorschriften zur Zeit der Erbauung des Gebäudes einhalten. Da das Gebäude jedoch schon über 30 Jahre alt ist, kann der Mieter nicht Trittschallschutz entsprechend den heutigen Vorschriften fordern (AG München, Urteil v. 29.1.2004 - 453 C 24 551/03, NZM 2004, S. 499).

Der Vermieter-Tipp: Beschwert sich Ihr Mieter über Lärm im Haus, müssen Sie das nur ernst nehmen, wenn es sich um keine normalen Wohngeräusche handelt. Lärmende Mitmieter können Sie abmahnen. Und so Mietminderungen erfolgreich abwehren.

_______________________________________________
Quelle: Steuernetz.de

Druckbare Version

Immobilien/Verwaltung