Inhalt | Abschluss Mietvertrag | Mietbeginn
- 11.09.2004 | Überhöhte Mietkaution
- 20.08.2004 | Kündigungsverzicht des Mieters
- 20.08.2004 | 7-Punkte-Checkliste zu Schönheitsreparaturen
- 26.07.2004 | Neuer Basiszinssatz: Wie Sie jetzt rechnen müssen.
- 21.06.2004 | Grundsatz-Urteil bei Wohnflächen-Abweichung
- 12.06.2004 | Regelung der Kündigungsfristen in Fußnoten
- 13.05.2004 | 100 %-Klausel bei Renovierungen - ungültig
- Index- und Staffelmiete
- Vertragsparteien - Eindeutige Bezeichnung ist notwendig.
- Ratenzahlung der Mietkaution
- Kaution | zulässige Höhe der Mietkaution
- Geld sparen beim Umzug - inklusive Buchtipp
- Zeitmietvertrag - die Besonderheiten
- Das Wohnungsübergabeprotokoll
- Verzicht auf ordentliches Kündigungsrecht möglich
- Kaution | zulässige Höhe der Mietkaution
- Ein Hund oder eine Katze pro Wohnung
Index- und Staffelmiete
Gravierende Änderungen seit dem 01.09.2001
Durch die Änderungen des Mietrechts sind Index- und Staffelmiete zeitlich unbeschränkt zulässig.
Der erforderliche Mieterschutz wird bei der Staffelmiete durch das Sonderkündigungsrecht und bei der Indexmiete durch die Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet.
Früher gab es unterschiedliche zeitliche Beschränkungen bei Index- (Miete, die durch einen Preisindex bestimmt wird) und Staffelmieten (Miete, die in vorher festgelegten Zeiträumen um bestimmte Beträge erhöht wird) .
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Vertragsparteien
Wer eigentlich die Vertragsparteien des Mietvertrages geworden sind, ist nicht immer klar. Die Frage ist aber entscheidend dafür, gegen wen die jeweilige Partei Ihre Rechte geltend machen kann und wem die eingegangenen Verpflichtungen geschuldet sind.
1. Eindeutige Bezeichnung verwenden
- Auf Seiten des Mieters sollte neben dem Namen gegebenenfalls auch das Geburtsdatum angegeben werden.
- Hinsichtlich der Bezeichnung des Vermieters sollte besonders darauf geachtet werden, dass Vertragspartei und etwaige Vertreter (z.B. Hausverwalter) eindeutig bezeichnet sind.
| Beispiel |
| Steht im Mietvertrag nur die Hausverwaltung als Vertragspartei (obwohl sie nur Vertreter des eigentlichen Vermieters ist), so richten sich im Zweifel alle Ansprüche des Mieters gegen sie, wenn die Kenntnis des Mieters von der Vertretereigenschaft zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr nachgewiesen werden kann. |
2. Vertragsparteien bei Personenmehrheiten
Sollen mehrere Personen auf einer Seite Vertragspartei werden, so müssen sie auch alle im Mietvertrag bezeichnet sein. Wenn z.B. ein Ehepaar den Mietvertrag abschließen will, jedoch nur ein Ehegatte unterschreibt, wird auch nur der Unterschreibende Vertragspartei, wenn er für den anderen Ehegatten keine Vertretungsmacht hat und der Vertrag von diesem auch nicht genehmigt wird.
Bei Personenmehrheiten (z.B. bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) sind alle Personen im Vertrag zu bezeichnen. Andernfalls wird im Zweifel nur der Unterzeichnende Vertragspartner.
Steht im Vertrag eine Sammelbezeichnung (z.B. "GbR Schmitt" oder "Meyer Erben"), die nicht erkennen lässt, welche Personen dahinter stehen, hat der andere Vertragsteil einen Anspruch auf Mitteilung der Mitglieder der Personenmehrheit.
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Ratenzahlung der Mietkaution
Sie haben als Mieter das Recht, die vom Vermieter verlangte Mietkaution in bis zu drei gleichen Raten zu bezahlen. Dies gilt auch, wenn Sie mit dem Vermieter schriftlich etwas anderes vereinbart haben.
Das Amtsgericht Görlitz (1 C 0838/00) hatte so in einem Fall entschieden, bei dem Mieter und Vermieter eine Zahlung der Kaution in zwei Raten vereinbart hatten. Der Mieter zog es später vor, den Betrag in drei Raten zu zahlen. Dies wiederum missfiel dem Vermieter. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters.
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Geld sparen beim Umzug
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Zeitmietvertrag - die Besonderheiten
Nach der Mietrechtsreform gibt es nur noch den sog. qualifizierten Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund.*
Will der Vermieter einen befristeten Mietvertrag abschließen, benötigt er hierzu ein berechtigtes Interesse. Der Grund der Befristung muß bei Vertragsabschluß schriftlich mitgeteilt werden.
Der neue § 575 BGB sieht einen qualifizierten Zeitmietvertrag vor, der nicht nur für eine Laufzeit von nicht mehr als 5 Jahren, sondern auch für längere Zeiträume abgeschlossen werden kann
Voraussetzung für den Abschluss eines Zeitmietvertrages ist, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit entweder die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder angehörige Ihres Haushalts nutzen wollen, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder der Vermieter die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
Frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis um den Zeitrum dieser Verspätung verlängert wird.
Einen weiteren Verlängerungsanspruch hat der Mieter nicht mehr.
Wichtig: Der Mieter kann der Kündigung auch nicht nach der Sozialklausel widersprechen.
Ein vor dem 1.9.2001 bereits bestehender einfacher Zeitmietvertrag wird weiterhin nach dem alten Mietrecht behandelt. Hier kann der Mieter also zwei Monate vor Ablauf der Frist schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
* Mittlerweile befinden sich Mietverträge im Umlauf, die versuchen, den einfachen Zeitmietvertrag zu umgehen, indem sie einen beiderseitigen Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vertraglich bestimmen.
Ob dieser Ausschluss nun gültig ist oder nicht, da scheiden sich derzeit noch die Geister, siehe auch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. Dezember 2003 (Az.: VIII ZR 81/03).
Wenn Sie vorhaben sollten, eine solche Vereinbarung gemeinsam mit Ihrem Vermieter bzw. Mieter vorzunehmen, ist die (am besten handschriftliche) Vereinbarung dieses Zusatzes ganz wichtig. Man geht i. d. R. davon aus, dass solche handschriftlichen Nachträge oder Ergänzungen beiden Parteien sehr deutlich bewusst gewesen sind und hat dann ganz gute Chancen.
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Das Wohnungsübergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll stellt eine Art Quittung dar, durch die der Mieter bestätigt, das Mietobjekt in mängelfreiem Zustand erhalten zu haben.
Weist das Mietobjekt dann bei der Rückgabe Schäden auf, die im Übergabeprotokoll nicht vermerkt sind, muss der Mieter beweisen, dass sie von Anfang an vorhanden waren. Kann er dies nicht, dann haftet er für deren Beseitigung.
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Verzicht auf ordentliches Kündigungsrecht möglich
"Etwas mehr Vertragsfreiheit im Mietrecht"
Auf Zustimmung bei Haus & Grund Deutschland ist das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. Dezember 2003 (Az.: VIII ZR 81/03) gestoßen, in dem der BGH entschieden hat, dass in einem Wohnraummietvertrag auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichtet werden kann. Damit werde der Wille des Gesetzgebers berücksichtigt. Außerdem gebe das Urteil beiden Vertragsparteien zumindest ein wenig Vertragsfreiheit zurück, die der Gesetzgeber vor mehr als 100 Jahren als Grundlage bei der Formulierung des Bürgerlichen Gesetzbuchs voraussetzte, die aber vor allem im Mietrecht stark eingeschränkt ist.
„Durch den Verzicht auf das Kündigungsrecht haben Vermieter und Mieter die Möglichkeit, sich nach ihrem Wunsch über eine gewisse Dauer fest aneinander zu binden. Der Vermieter hat den Vorteil, dass es nicht sofort wieder zu einem Mieterwechsel kommt, der Mieter, dass er sich über einen längeren Zeitraum in der Wohnung einrichten kann, ohne die Sorge zu haben, eventuell früher als erhofft ausziehen zu müssen“, bewertet Rechtsanwalt Kai H. Warnecke von Haus & Grund Deutschland in Berlin das Urteil.
Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.
In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten laut BGH-Presseinformation (www.bundesgerichtshof.de) durch Vertrag vom 17.Oktober 2001 eine Wohnung gemietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1.Januar 2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Nachdem die Beklagten vor Mietbeginn mitgeteilt hatten, dass sie an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den Mietvertrag hilfsweise kündigten, zahlten sie lediglich für den Monat Januar 2002 die vertraglich vereinbarte Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet.
Mit ihrer Klage haben die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch genommen. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof der Klage nunmehr in vollem Umfang stattgegeben.
Zur Begründung hat er ausgeführt, entgegen der Ansicht des Landgerichts liege in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen §573c Abs.4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des §573c Abs.1 BGB abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
Auch die Entstehungsgeschichte des neuen Wohnraummietrechts spreche gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Nach der bis zum 31.August 2001 geltenden Rechtslage seien Vereinbarungen zulässig gewesen, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausgeschlossen war. Trotz Abschaffung des bisherigen "einfachen" Zeitmietvertrages und der nunmehrigen Unzulässigkeit der Vereinbarung längerer Kündigungsfristen, als diese in §573c Abs.1 BGB bestimmt seien, sei in der Begründung des Regierungsentwurfs zu §575 BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Parteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten.
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Kaution | zulässige Höhe der Mietkaution
Automatisch muß kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Allerdings darf im Mietvertrag eine derartige Mietsicherheit vereinbart werden. Die Höhe der Mietkaution kann ausgehandelt werden. Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten - ohne Nebenkostenvorauszahlung - darf der Vermieter nie fordern. Ausnahme: Will der Mieter seine Wohnung behindertengerecht ausbauen, kann der Vermieter für die späteren Rückbaukosten eine zusätzliche Sicherheit verlangen.
Am häufigsten ist die sogenannte Barkaution. Hier übergibt oder überweist der Mieter an den Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag. Er darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muß die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto (Kautionskonto) anlegen.
Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter extra vereinbart werden. Denkbar ist eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird. Der Vermieter muß durch die Verpfändung (nennt sich auch Sparbuch mit Abtretungsvermerk) jederzeit verfügen können. Das er dies natürlich nur dann tun darf, wenn er einen rechtlichen Anspruch hat, ist selbstverständlich, es kann aber nicht sein, dass die Sicherheit, die ihm vorliegt, im Grunde von ihm nicht genutzt werden und er sogar hierfür bereits einen Titel benötigt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muß der Vermieter, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen.
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Regelung der Kündigungsfristen in Fußnoten
Seit Inkrafttreten der Mietreform in 2001 gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von nur drei Monaten, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Ausnahme: Im Mietvertrag ist eine abweichende Regelung mit längeren Kündigungsfristen enthalten. Und das ist in vielen Altverträgen bekanntlich der Fall.
Erfreulich für Sie als Vermieter: Die abweichenden Vereinbarungen gelten auch dann, wenn sie lediglich in einer Fußnote des Mietvertrags stehen.
Das hat jetzt der Bundesgerichtshof klargestellt (BGH, VIII ZR 64/03).
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Neuer Basiszinssatz: Wie Sie jetzt rechnen müssen.
Seit 01.07.2004:
Wozu brauchen Sie eigentlich den Basiszinssatz? Den müssen Sie parat haben, wenn Sie Ihre Verzugszinsen berechnen wollen. Als Privatmann stehen Ihnen laut § 288 Abs. 1 BGB 5 % über dem Basiszinssatz zu.
Vermieten Sie Gewerberaum, können Sie als Mindestschaden sogar 8 % über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB) verlangen.
Was Sie wissen müssen: Jeweils zum 1.1. und 1.7. eines Jahres wird der Basiszinssatz angepasst. Er liegt derzeit bei 1,13 % (Stand 1.7.2004), so dass Sie insgesamt Zinsen in Höhe von 6,13 % bzw. 9,13 % vom Mieter verlangen können. Gegenüber dem Stand seit 1.1.2004 bis zum 30.6.2004 ist er damit um 0,01 % gefallen - Ihr Schuldner kommt also jetzt billiger weg, wenn er Sie aufs Geld warten lässt!
So berechnen Sie Ihre Verzugszinsen centgenau
Um Verzugszinsen berechnen zu können, müssen Sie kein Rechengenie sein. Ihre Verzugszinsen berechnen Sie einfach so:
Befindet sich Ihr Mieter z.B. seit dem 2.7.2004 mit seiner Nachzahlung in Höhe von 850 Euro in Verzug und haben Sie am 9.9.2004 deswegen Klage eingereicht, stehen Ihnen 9,10 Euro Verzugszinsen zu.
6,13 % Jahreszins aus dem geschuldeten Nachzahlungsbetrag = 52,11 Euro (= 850 Euro x 0,0613) Jahreszins.
Wenn Sie den Tageszins berechnen wollen, müssen Sie die 52,11 Euro : 366 Tage teilen, so dass Sie auf einen Tageszins von 0,14 Euro kommen.
Die Verzugstage berechnen Sie so: 30 Tage für Monat Juli + 31 Tage für Monat August + 9 Tage für Monat September = insgesamt 70 Tage x den Tageszins von 0,13 Euro = 9,10 Euro Verzugszinsen.
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Quelle: Verlag für Vermieter & Immobilien-Wirtschaft
Ein Unternehmen der Verlagsgruppe Praktisches Wissen GmbH, Marlener Str. 2, 77656 Offenburg
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Kündigungsverzicht des Mieters
Haben die Vertragsparteien in einem Formularmietvertrag eine zusätzliche Vereinbarung mit dem Inhalt getroffen, dass der Mieter über eine bestimmte Zeit (im zugrunde liegenden Fall 60 Monate) auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ist er an diese Regelung auch gebunden.
Dem wiederspricht auch nicht die gesetzliche Regelung, dass zum Nachteil des Mieters vereinbarte längere Kündigungsfristen unwirksam sind. Die Frage der Fristen stelle sich hier erst, wenn dem Mieter ein Kündigungsrecht zustehe, was hier wegen des Verzichts des Mieters auf eine Kündigung nicht der Fall sei. So der BGH in seiner Entscheidung. Der Verzicht wurde hier wirksam vereinbart. (BGH, VIII ZR 81/03)
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Überhöhte Mietkaution
Bei Vermietung einer Wohnung können Sie von Ihrem Mieter notfalls auch mehrere Sicherheiten verlangen. Der Höhe nach dürfen diese Sicherheiten aber trotzdem nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten) betragen.
Angenommen, der Kautionsbetrag darf sich auf maximal 1.800 Euro belaufen: Dann können Sie von Ihrem Mieter beispielsweise eine Barkaution von 1.000 Euro und zusätzlich eine Bürgschaft über 800 Euro verlangen, nicht aber eine Barkaution von 1.800 Euro und dann zusätzlich noch eine Bürgschaft.
Übertreiben Sie es daher mit der Kaution, wird die Kautionsabrede allerdings nicht insgesamt unwirksam. Die Barkaution muss der Mieter auch dann zahlen. Lediglich die Vereinbarung über die Bürgschaft ist ungültig (BGH, VIII ZR 243/03).
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