Gewerbe-Mietverträge - die Besonderheiten

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Gewerbe-Mietverträge - die Besonderheiten

Checklisten rund ums Mietrecht

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Mietkaution: Vereinbarte Zahlungsform ist bindend

Bei der Vermietung von Büros und Läden haben Sie es als Vermieter gegenwärtig wahrlich nicht einfach. In nahezu allen Großstädten übersteigt das Angebot an leer stehenden Gewerbeimmobilien die Nachfrage deutlich. Entsprechend schwierig ist es, einen Mieter zu finden und die Mietpreise stabil zu halten. Trotzdem müssen Sie sich als Vermieter nicht alles gefallen lassen.

Wird im Gewerbe-Mietvertrag eine Barkaution vereinbart, ist der Mieter nicht berechtigt, die Barkaution einseitig durch eine Bankbürgschaft zu ersetzen. Das folgt aus einer neuen Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle.

OLG Celle, Az: 2 W 42/03

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Vorsicht beim Abschluss von Gewerbe-Mietverträgen

Ladenlokale und Büros sind heute bisweilen nur noch sehr schwer zu vermieten. Landauf, landab – überall Leerstände und Firmenpleiten. Dennoch sollten Sie gerade jetzt besonders vorsichtig vorgehen beim Abschluss von Gewerbe-Mietverträgen.

Die Vorsicht fängt bei der richtigen Auswahl des Vertragspartners an. Achten Sie darauf, dass im Mietvertrag Ihr neuer Mieter so genau wie möglich bezeichnet wird. Vor- und Zuname, Beruf und genaue Adresse sind unverzichtbare Angaben. Bei einer Einzelfirma muss nicht nur die Firma, sondern auch der Inhaber im Vertrag genannt sein. Achten Sie bei der Vermietung an Handelsgesellschaften sehr genau darauf, dass Ihnen der Mieter einen aktuellen Auszug aus dem Handelsregister vorlegen kann. Anderenfalls sollten Sie misstrauisch werden.

Sie sollten die vermieteten Gewerberäume detailliert angeben. Sorgfalt in diesem Punkt von vornherein kann später eine große praktische und rechtliche Bedeutung für die Durchsetzung Ihrer Rechte als Vermieter haben.

Sie sollten ebenso die Nutzung der Gewerberäume vertraglich eindeutig bestimmen. Formulieren Sie den Vertragszweck so eindeutig wie möglich. Also: Arztpraxis, Ladengeschäft zum Verkauf von Kosmetika, usw.. Der Mieter wird verständlicherweise versuchen, den Vertragszweck so allgemein wie möglich zu halten, um sich ein "Hintertürchen" bei einer Änderung der Nutzung offen zu halten.

Anders als bei der Vermietung von Wohnungen kann die Miete bei der Überlassung von Gewerberäumen bis zur Wuchergrenze frei vereinbart werden. Betreiber von Einzelhandelsgeschäften machen immer wieder den Versuch, mit dem Vermieter eine so genannte "Umsatzmiete" zu vereinbaren. Übersteigt der Umsatz eine bestimmte Grenze, ist z.B. eine Mieterhöhung möglich. Das klingt zunächst vernünftig, ist aber nicht zu empfehlen.

Die Ermittlung des tatsächlichen Umsatzes dürfte Ihnen meist kaum möglich sein. Sollten Sie an einer "Umsatzmiete" nicht vorbeikommen, wäre es sehr ratsam, zumindest eine kombinierte Miete, bestehend aus einem Festbetrag und einer Umsatzkomponente, durchzusetzen. Als Vermieter können Sie für eine Umsatzsteuer optieren. Deshalb ist es sehr empfehlenswert, in solchen Fällen die zusätzliche Zahlung der Umsatzsteuer zur Miete zu vereinbaren.

Gewiss, der Mieter von Gewerberäumen sitzt heute meist am längeren Hebel. Dennoch sollten Sie unbedingt finanziellen Risiken vorbeugen und eine Mietkaution verlangen. Dabei ist zu beachten, dass eine Verzinsung der Mietkaution lediglich für Wohnraum gesetzlich geregelt ist. Für die Vermietung von Gewerberaum fehlt eine entsprechende Regelung.

Wenn die Kaution nicht verzinst werden soll, empfiehlt es sich, dies eindeutig im Mietvertrag zu regeln. Die Gerichte neigen inzwischen dazu, auch dem Mieter von Gewerberaum eine Verzinsung zuzubilligen. Als Vermieter sind Sie allerdings nicht verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass sie einen möglichst hohen Zinsertrag bringt. Es reicht gewöhnlich aus, die Mietkaution zu einem Zinssatz anzulegen, der für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblich ist.

Anders als bei der Vermietung von Wohnungen sehen die Mietgesetze des Weiteren bei der Vermietung von Gewerberaum keine Mieterhöhungsmöglichkeiten vor. Wenn Sie den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben, können Sie mithin nur durch die so genannte Änderungskündigung eine Mieterhöhung erreichen.

In diesem Fall kündigen Sie das Mietverhältnis unter Einbehaltung der vereinbarten Kündigungsfrist, bieten dem Mieter aber gleichzeitig an, das Mietverhältnis zu einer höheren Miete fortzusetzen.

Sofern Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, sind Mieterhöhung für dessen Dauer ausgeschlossen. Deshalb enthalten praktisch alle Mietvertragsformulare eine so genannte Wertsicherungsklausel, die Sie sogfaltig prüfen sollten.

Nach dieser Klausel ändert sich die Miete jeweils im gleichen Verhältnis, wie eine bestimmte Bezugsgröße sich ändert. Als Bezugsgröße gilt heute meist der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Basisjahr 2000=100).

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Vermieter kann Schließung eines Ladens verhindern

Ist in einem Gewerbemietvertrag die Klausel enthalten, dass den Mieter eine Betriebspflicht trifft, kann der Mieter notfalls sogar über eine einstweilige Verfügung zur Aufnahme eines Einzelhandelsgeschäfts, zumindest aber zur Untervermietung gezwungen werden.

Das Kammergericht vertritt diese Rechtsauffassung (Kammergericht, Aktenzeichen 22 U 149/03)

Problematisch ist die Entscheidung des Kammergerichts deshalb, weil in der einstweiligen Verfügung bereits die spätere Entscheidung in dem sog. Hauptsacheverfahren vorweggenommen wird. Der Vermieter sei aber auf die kurzfristige Einhaltung der Betriebspflicht durch den Mieter dringend angewiesen, um das Einkaufszentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften attraktiv zu halten.

Nach der Rechtsauffassung des Kammergerichts trifft den Mieter die Verpflichtung, notfalls ein anderes Warensortiment anzubieten oder alternativ die Räumlichkeiten unterzuvermieten.

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Bedeutung einer Präambel im gewerblichen Mietrecht

In seiner Entscheidung vom 03.02.2003 hat das Oberlandesgericht Rostock klargestellt, dass eine Präambel (Vorbemerkung) zu einem Vertrag grundsätzlich nicht zum Vertragsinhalt wird.

Dies auch dann, wenn Sie das Umfeld des Mietobjektes sowie die vorgesehenen anderen Vermietungen beschreibt. Der Vermieter sichert in der Präambel keine Eigenschaften des Mietobjektes zu; gleichfalls ist die Präambel nicht Geschäftsgrundlage des Vertrags (Oberlandesgericht Rostock, Az: 3 O 116/02, Urteil vom 03.02.2003).

Praxistipp:

Bei Vertragsschluss ist darauf zu achten, dass diejenigen Punkte, die in einer Präambel oder Vorbemerkung aufgenommen worden sind, auf jeden Fall in den einzelnen Bestimmungen des Vertrages geregelt werden.

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Überhöhte Betriebskostenabrechnung

Bei überhöhter Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter eines Gewerberaummietverhältnisses ein außerordentliches Kündigungsrecht zu

Ein bedeutsames Urteil hat das Landgericht Hamburg gefällt (Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 409 O 147/02):

Setzt der Vermieter eines Gewerberaummietverhältnisses die Nebenkostenvorauszahlungen fern ab jeglicher Realität viel zu niedrig fest, so steht dem Mieter ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht zu, wenn die Betriebskostenabrechnung erheblich über den Vorauszahlungen liegt.

Konkret hatte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung mit 3,52 €/qm in Ansatz gebracht, die er vom Mieter als Nachzahlung verlangte. In dem Mietvertrag hatten die Parteien als angemessene Vorauszahlung für die Nebenkosten einen Betrag in Höhe von lediglich 1,42 € vereinbart. Die tatsächlichen Betriebskosten lagen 147,55 % höher als die Vorauszahlungsbeträge. Daraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis.

Der Vermieter wendete ein, dass die Nebenkosten verbrauchsabhängig seien und ihm bei der Abrechnung ein Fehler unterlaufen sei, so dass sich die Nebenkosten auf 2,57 €/qm reduzieren.

Das Landgericht Hamburg folgte der Rechtsauffassung des Vermieters nicht und gab dem Mieter Recht. Zwar ist ein bestimmter Teil der anfallenden Nebenkosten verbrauchsabhängig und lässt sich daher nur abschätzen. Allerdings muss diese Schätzung auf einer vernünftigen und zutreffenden Grundlage basieren, da der Mieter sich ein zutreffendes Bild einer Kostenbelastung verschaffen muss. Der dem Vermieter zustehende Toleranzbereich war in dem hier zu entscheidenden Fall wesentlich überschritten worden. Zumindest hätte es eines Hinweises beim Vertragsschluss bedurft, dass mit erheblich höheren Nebenkosten zu rechnen ist.

Auch eine Korrektur der Abrechnung durfte der Vermieter nicht mehr vornehmen. Sollte die erhobene Forderung tatsächlich unberechtigt gewesen sein, so sah das Gericht in diesem Umstand einen weiteren Kündigungsgrund. Auch eine vorherige Abmahnung des Mieters war nicht erforderlich, wenn aus seiner Sicht die Abrechnung ordnungsgemäß erstellt worden ist und eine Korrektur seitens des Vermieters nicht zu erwarten ist.

Fazit: Um zu vermeiden, dass sich Mieter aus einem Gewerbemietverhältnis vorzeitig vor Auslaufen des Vertrages verabschieden, ist zwingend geboten, die Nebenkostenvorauszahlungen an den tatsächlichen Verbrauch anzupassen. Ist dies nicht möglich, so ist in dem Vertragswerk ein entsprechender Hinweis aufzunehmen.

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Veränderung des Vertragsgegenstandes + Schriftform

Werden bei einem langfristigen Mietvertrag Mietfläche und Miete später reduziert, muss die Schriftform eingehalten werden.

Die Berufung einer Mietvertragspartei auf die Formunwirksamkeit des nicht schriftlich abgeschlossenen langfristigen Vertrages kann gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn die Vertragsparteien eine Änderung übereinstimmend gewollt und sie auch einvernehmlich über einen längeren Zeitraum umgesetzt haben (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 21/02).

Die Parteien eines langfristig laufenden Mietvertrages änderten während der Mietzeit die Mietfläche ab und vereinbarten eine Reduzierung des Mietzinses, ohne dies schriftlich festzuhalten.

In seinem anschaulichen Urteil hat das Oberlandesgericht Düsseldorf die Rechtsfolgen des § 555 BGB a.F. dargestellt:

Das Formerfordernis des § 566 BGB gilt auch für nachträgliche wesentliche Vertragsänderungen. Nicht formbedürftig sind nur geringfügige Änderungen, die entweder auf das langfristige Mietverhältnis ohne Einfluss bleiben oder nur aus Anlass des langfristigen Mietvertrages geschlossen werden, ohne wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages zu sein. Die Einhaltung der Schriftform ist jedoch stets erforderlich, wenn das Mietverhältnis in seinem Kern betroffen ist, weil sich der Vertragsgegenstand verändert, etwa weil die Mietfläche erheblich reduziert wird und der darauf entfallende Mietzinsanteil endgültig entfällt.

Die Nichteinhaltung der Form hatte für das streitgegenständliche Mietverhältnis zur Folge, dass dieses von ein befristetes in ein unbefristetes mit gesetzlicher Kündigungsmöglichkeit umgewandelt worden ist.

Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung gegenüber diesem Formverstoss durch eine der Parteien ist zwar grundsätzlich möglich. Ein Verstoß gegen Treue und Glauben kommt im Einzelfall auch dann in Betracht, wenn die Vertragsparteien eine Änderung übereinstimmend gewollt haben, da diese für beide Vertragsparteien wirtschaftlich vorteilhaft war. Für die Annahme eines treuwilligen Verhaltens ist jedoch auf den Zeitraum der Nutzung der Mietsache abzustellen.

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Zur Auslegung einer Kleinreparaturklausel

Ist in einem Pachtvertrag über Gewerberäume bestimmt, dass der Pächter "kleinere Schäden" bis zu 5 % der Jahrespacht auf seine Kosten zu beseitigen hat, so folgt daraus nicht, dass er von größeren Schäden einen entsprechenden Anteil zu tragen hat (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 183/01).

In einem Pachtvertrag über Gewerberäume war geregelt, dass der Pächter "kleinere Schäden" bis zu maximal 5 % der Jahrespacht auf eigene Kosten beseitigen lassen muss.

Die Parteien stritten darüber, ob eine Kostenbeteiligung des Pächters auch dann gegeben ist, wenn die Schäden die 5 %-Grenze überschreiten.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat sich der Rechtsauffassung des Verpächters nicht angeschlossen und kam zu dem Ergebnis, dass der Pächter bei größeren Schäden insgesamt frei wird.

Dies ergibt sich aus der Auslegung der in dem Pachtvertrag enthaltenen Kleinreparaturklausel.

Eine Kleinreparaturklausel dient dazu, Auseinandersetzungen der Parteien über die Ursache kleinerer Schäden zu vermeiden (bspw. BGH vom 07.06.1989, Aktenzeichen VIII ZR 91/88).

Die Ersatzpflicht trifft den Pächter auch ohne Überprüfung, wer den Schaden verursacht hat. Dies vereinfacht einerseits die Abwicklung des Vertragsverhältnisses.

Andererseits folgt jedoch daraus, dass es bei größeren Schäden stets der Aufklärung bedarf, worauf der Schaden beruht. Der mit der Kleinreparaturklausel verfolgte Zweck kann bei größeren Schäden nicht erreicht werden, so dass eine automatische Verpflichtung des Pächters zur quotenmäßigen Beteilung gemäß der Kleinreparaturklausel bei größeren Schäden nicht eintritt. Wünscht der Verpächter bei größeren Schäden stets einen Reparaturkostenbeitrag des Pächters, muss das im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.

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Einbehalt der Mehrwertsteuer durch Gewerbe-Mieter

Das Kammergericht Berlin weist in einem aktuellen Urteil (Aktenzeichen: 8 U 86/01) auf folgendes hin:

Enthält der Mietvertrag einen Betrag X zzgl. Mehrwertsteuer als Mietszins, kann der Mieter den Mehrwertsteuerbetrag nicht deshalb einbehalten, weil der Vermieter nicht umsatzsteuerpflichtig ist.

Das Umsatzsteuergesetz sieht als Folge einer solchen Vereinbarung nicht die Nichtigkeit der Klausel an, sondern vielmehr eine Abführungspflicht an den Staat.

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Angabepflicht Steuernummer in Gewerbemietverträgen

Bei Option zur Umsatzsteuer muss die Steuernummer des Vermieters in Gewerbemietverträgen und Betriebskostenabrechnungen angegeben werden.

Seit dem 01.07.2002 sind Rechnungen mit einer vom Finanzamt vergebenen Steuernummer zu kennzeichnen. Ziel dieser Pflicht ist es, dem Finanzamt die Prüfung zu erleichtern, ob die aus einer Rechnung geltend gemachte Vorsteuer, die in der Rechnung als Umsatzsteuer auftaucht, zu Recht ausgewiesen wurde.

Das Bundesfinanzministerium vertritt den Standpunkt, dass unter den Voraussetzungen des Abschnitts 183 Abs. 2 UStR (Rechnungsangaben) auch ein Vertrag, also auch ein gewerblicher Mietvertrag, als Rechnung anzusehen ist.

Es wird ausgeführt:

Ein nach dem 30.06.2002 geschlossener Vertrag erfüllt die Anforderungen des § 14 Abs. 1 a UStG, wenn er die Steuernummer des leistenden Unternehmers enthält. Der Hinweis in dem Vertrag auf andere Unterlagen, die die Steuernummer enthalten, genügt nicht, § 31 Abs. 1 (Umsatzsteuerdurchführungsverordnung). Dies gilt immer dann, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert.

Ebenso bei Betriebskostenabrechnungen, gleichgültig ob sie mit einer Nachforderung oder einer Gutschrift enden, muss die Steuernummer angegeben werden.

Nicht ausreichend ist die Angabe der vom Bundesamt für Finanzen vergebene Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (§ 27 a Abs. 1 UStG).

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BK-Vereinbarungen in Geschäftsraummietverträgen

Zu überraschenden und unklaren Betriebkostenvereinbarungen in Geschäftsraummietverträgen

Kammergericht:

Werden über den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung in einem Geschäftsraummietvertrag weitere Nebenkosten als umlegbar erklärt, ist eine klare, dem Transparenzgebot gerecht werdende Vereinbarung notwendig.

In dieser Entscheidung hat das Kammergericht Stellung genommen zur Umlage der Position.

"Center-Manager"

Bei der Position des Center-Managers handelt es sich nicht um eigentliche Betriebskosten, d. h. solche Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen, sondern um diejenigen Kosten, die dadurch entstehen, dass ein bestimmtes Marktkonzept vom Vermieter betrieben wird.

Derartige über die eigentlichen Betriebskosten hinausgehenden Kosten sind grundsätzlich umlegbar. Es bedarf aber gerade im Hinblick auf die unübersehbaren Kosten einer klaren und transparenten Vereinbarung, anhand derer der Mieter das Risiko der zusätzlichen Kosten überschauen kann.

Wird eine Position die sich nicht im Kostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung unterordnen lässt auf den Mieter umgelegt, so ist bei der Gestaltung des Mietvertrages zu beachten, dass die erforderliche Transparenz zum einen im Hinblick auf die Einbeziehung dieser Kosten überhaupt und zum anderen auch im Hinblick auf den Inhalt der Leistungen, die von dieser Position erfasst sein sollen, gewahrt bleibt. Diese zusätzliche Position darf daher nicht "versteckt" in anderen Klauseln enthalten sein und es empfiehlt sich, klar zu definieren, was als "Center-Managment" verstanden wird.

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Ergänzung von Alexandra Klein: Da für die Betriebskostenabrechnung seit dem 01.01.2004 nicht mehr die II. Berechnungsverordnung, sondern vielmehr die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zugrunde gelegt wird, sollte dies auch unbedingt in Gewerbe-Mietverträgen so geändert werden. Es gibt dazu – soweit ich weiß – bislang keine Rechtsprechung, aber nach meinem Rechtsempfinden ist die Grundlage der BetrKV der richtige Weg.

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Überschreitung ortsübliche Miete/ Sittenwidrigkeit

Die bloße Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 100 % reicht bei einem Geschäftsraummietvertrag nicht für die Annahme der Sittenwidrigkeit aus.

In dieser Entscheidung hat das Kammergericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Sittenwidrigkeit bei Geschäftsraummietverträgen bestätigt.

Die Vorschrift der Sittenwidrigkeit des § 138 Abs. 1 BGB erfordert zum einen, dass der vereinbarte Mietzins objektiv sittenwidrig ist und zum anderen, dass das sittenwidrige Geschäft auf einer verwerflichen Gesinnung des Vermieters beruht.

Das Kammergericht hat nun noch einmal klargestellt, dass selbst wenn durch einen Sachverständigen bewiesen ist, dass die vereinbarte Miete das zweifache des ortsüblichen Mietzinses für die gemieteten Räume beträgt und daher eine Überschreitung um 100 % vorliegt, nicht ohne weiteres von dem Tatbestand der Sittenwidrigkeit auszugehen ist.

Insbesondere bei Geschäftsraummietverträgen kann nicht regelmäßig vermutet werden, dass das objektiv sittenwidrige Geschäft auch subjektiv sittenwidrig ist. Derjenige, der sich auf die Sittenwidrigkeit beruft, hat die verwerfliche Gesinnung des Vermieters darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Es ist deshalb zu prüfen, ob das krasse Missverhältnis bzw. der Marktwert der Leistung für den Begünstigten erkennbar war, dieser sich also der Erkenntnis leichtfertig verschlossen hat (beispielsweise BGH in: NJW 1995, Seite 1019; BGH in: MDR 2001, Seite 1105).

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Abweichung bei der vereinbarten Mietfläche

Zu der Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten.

Oberlandesgericht Karlsruhe: Weicht die vereinbarte von der tatsächlich vorhandenen Mietfläche um deutlich mehr als die Toleranzgrenze von 10 % ab, so erstreckt sich die kraft Gesetzes eintretende Mietminderung auf den vollen Umfang der Flächendifferenz. Dabei ist ohne Belang, ob der tatsächliche Mietgebrauch beeinträchtigt ist oder nicht.

Bei einem Mietvertrag über Gewerberäume war die vermietete Fläche mit 85 qm ausgewiesen. Der Mieter konnte durch einen Sachverständigen nachweisen, dass die Fläche tatsächlich nur 66,60 qm bemisst. Daraufhin hat der Mieter aufgrund der Flächenabweichung eine monatliche Mietminderung, berechnet anhand der Flächendifferenz von 18,40 qm, vorgenommen. Der Vermieter nahm den Mieter auf rückständige Miete in Anspruch.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat den Fall wie folgt entschieden:

Flächendefizite können die Tauglichkeit einer Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise mindern, dass sie einen Sachmangel im Sinne des § 537 BGB (a.F.) begründen. Jedenfalls in einer quantitativ erheblichen Minderfläche von Wohn- oder Gewerberaum liegt ein Sachmangel, der eine Mietzinsminderung rechtfertigt. Denn bei einer erheblichen Abweichung von der vertragsgemäßen Fläche entspricht das Mietobjekt nicht mehr dem geschuldeten Zustand. Die noch zulässige Maßtoleranz, die nach überwiegender Auffassung bei rund 10 % der Fläche liegt, war hier klar überschritten.

Es kommt nicht entscheidend darauf an, ob die Gewerberaumfläche für den Mieter nur einschränkbar nutzbar gewesen ist. Ist daher eine Mietwohnung oder ein Gewerberaum wesentlich kleiner als vereinbart, so ist bereits durch diesen Flächenmangel die Tauglichkeit der Mietsache zur Ausübung des vertragsmäßigen Gebrauchs der versprochenen Fläche ebenso wie der Nutzwert der Mietsache beeinträchtigt.

Die erhebliche Flächenunterschreitung und damit die Abweichung von der vereinbarten Sollbeschaffenheit der Räume führt somit nach §§ 537 Abs. 1, 472 BGB (a.F.) zu einer entsprechenden Herabsetzung des Mietzinses.

Die Höhe der Mietzinsminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Prozentsatz der jeweiligen Flächenabweichung, auch wenn ein bestimmter Quadratmeter-Mietzins nicht ausdrücklich vereinbart worden ist.

Auch das Kammergericht hat eine erhebliche Abweichung der gemieteten Fläche, die als Mangel zu verstehen ist, sowohl im Kauf- als auch im Miet- bzw. Werkvertragsrecht bei etwa 10 % gesehen (beispielsweise Urteil vom 22.10.2001, AZ: 20.U.3713/00).

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Abriss des Gebäudes kein Grund für Kündigung

In seiner Entscheidung (Az: 5 U 1270/02) hat das OLG Dresden Vermietern den Ausstieg aus befristeten gewerblichen Mietverträgen erheblich erschwert.

Der Fall: Der Vermieter hatte einem Betreiber einer Spielothek, die im Erdgeschoss eines Wohnhochhauses gelegen ist, den befristeten Mietvertrag fristlos gekündigt. Ziel des Vermieters war es, das Gebäude ganz abzureißen, da das Objekt aufgrund des hohen Wohnungsleerstandes für den Vermieter unrentabel geworden war.

Eine baubehördliche Abrissgenehmigung lag dem Vermieter bereits vor. Der Stadtrat hatte im übrigen einen neuen Bebauungsplan beschlossen und dem Vermieter auf seinen Antrag hin eine Abrissgenehmigung erteilt. Der Mieter wollte nicht räumen, so dass der Vermieter einen Räumungsprozess anstrengte.

Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass mit Abschluss der städtebaulichen Planung und dem Abriss des Wohngebäudes dem Mietvertrag die Grundlage entzogen werde. Die städtebauliche Planung entziehe sich seinem Einfluss, so dass ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 542 BGB gegeben sei.

Das Oberlandesgericht Dresden folgte der Auffassung des Vermieters nicht.

§ 542 BGB, so die Richter rechtfertige nur dann die außerordentliche Kündigung für außerhalb des Risikobereichs der Mietvertragsparteien liegenden Umstände. Das Risiko "Vermietbarkeit" gehört nicht dazu.

Im Wohnungsmietrecht ist zwar die leerstandsbedingte Abrisskündigung des letzten noch im Wohnblock verbliebenen Wohnungsmieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als berechtigt angesehen worden. Der im Wohnungsmietrecht geltende Kündigungsgrund lasse sich nicht ohne weiteres auf das gewerbliche Mietrecht übertragen.

Da die Mietausfälle nicht die Existenz des Vermieters bedrohten, war auch von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht auszugehen. Der Spielothekenbetrieb konnte fortgesetzt werden.

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Mietminderung infolge Umbau durch Mieter

Der Mieter eines Hallengebäudes kann die Miete in voller Höhe mindern, wenn eine Lagerung von Gütern wegen des sich bildenden Kondenswassers nicht mehr möglich ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die ursprünglich nur an drei Seiten geschlossene Halle mit Zustimmung des Vermieters selbst völlig umbaut hat.

Urteil des OLG Frankfurt/Main vom 13.12.2002, AZ: 24 U 181/01, OLGR Frankfurt 2003, 165

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Betriebspflicht des Gewerbemieters

Egal, ob im Einkaufszentrum oder in der Fußgängerzone: Für die Attraktivität des Standorts ist es mit entscheidend, dass die Läden während bestimmter Kernzeiten geöffnet haben.

Deshalb enthalten Gewerbemietverträge oftmals Formularklauseln, die dem Gewerbemieter eine Betriebspflicht auferlegen. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter gleichzeitig Konkurrenzschutz ausschließt.

Und: Es kann auch eine Vertragsstrafe geregelt werden, die der Mieter für jeden Tag des Verstoßes gegen die Betriebspflicht zahlen muss. Eine Vertragsstrafe in Höhe von etwa 125 Prozent der auf den Tag entfallenden Miete ist nicht unangemessen hoch (OLG Rostock, 3 U 118/03).

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Untervermietung von Gewerberäumen

Bei der Vermietung von Gewerberäumen steht es Ihnen als Vermieter frei, ob Sie im Mietvertrag die Untervermietung grundsätzlich erlauben, von einer späteren Erlaubnis abhängig machen oder grundsätzlich verbieten.

Aber kein Grundsatz ohne Ausnahme:
Das Verbot der Untervermietung kann unter Umständen willkürlich und deshalb rechtlich unerheblich sein. Das hat das Landgericht München in folgendem Fall angenommen: An eine Reinigungsfirma waren Büroräume vermietet. Als die Geschäfte schlecht gingen, vermietete sie zwei Räume an eine Baufirma unter, obwohl der Vermieter dies untersagt hatte. Auf diese Weise wollte die Reinigungsfirma ihre Liquidität verbessern und so sicherstellen, dass die Miete bezahlt werden kann.

Dazu das Landgericht München: In einem solchen Fall kann der Gewerbemieter erwarten, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmt.

Wichtig in diesem Zusammenhang:
Die Baufirma als Untermieterin war solvent (LG München I Az: 6 O 21145/03).

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Schadenersatz nur bei Verschulden

Ein Gewerbemieter kündigte den Mietvertrag fristlos, weil eine Etage höher ein "Stundenhotel" eingezogen war. Weil er für seine neuen Geschäftsräume eine höhere Miete zahlen musste, verlangte er den Differenzbetrag zur bisherigen Miete von seinem bisherigen Vermieter ersetzt.

Vor Gericht kam er mit seiner Forderung allerdings nicht durch. Sein bisheriger Vermieter konnte nämlich nachweisen, dass er die Situation nicht verschuldet hatte.

Ganz im Gegenteil: Er hatte alles getan, um den Betrieb des "Stundenhotels" umgehend zu unterbinden und den Betreibern deshalb fristlos gekündigt. Die hatten den Mietvertrag erschlichen, indem sie dem ahnungslosen Vermieter vorgaukelten, in den Mieträumen ein Schulungszentrum eröffnen zu wollen (OLG Düsseldorf, Az: 10 U 33/03).

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